链家左晖:不动产市场的变与不变

4月20日,“开源迭代·解码未来”源码资本2018年码会年会在北京召开,链家集团董事长左晖先生分享了题为《不动产市场的变与不变》的精彩演讲。

左晖表示,整个不动产领域的动荡现在变得越来越剧烈,变化的原因在于中国目前人口结构和人口聚集的变化等因素。越来越多的城市处在未老先衰的状况,迅速地衰败。但人口的聚集并不必然带来一些资源利用效率的低下。

例如,链家研究显示,随着共享单车的出现,地铁口周边的不动产租金的确在往下降,三公里左右的租金跟地铁周边的租金在拉平。

在变与不变的趋势中,不动产行业线上化和公共空间的运营将具备较大的发展机遇。中国每年新增的房产开发大概在十万亿左右的规模,大概有十亿平米左右的交付。未来,针对移动互联网的发展趋势去开发更适配的住宅也蕴藏巨大机会。

链家集团董事长 左晖

以下为左晖演讲全文

大家上午好!不动产行业是一个规模比较大的产业,对资金而言,往往是绕不过这个产业的。去年看到软银愿景基金也有几十亿美金投资到不动产领域,比如Airbnb,以及其它非常多的品类。整个不动产领域都在发生什么样的变化,这是一直以来大家比较在意的一个事情。

1、不动产领域的变化

我们可以看到整个不动产领域的动荡现在变得越来越剧烈。我们最近这些年最关注的,就是中国的住宅交易未来会变成什么样子的。

全世界横向对比,可以看一个指标——千人购房率,每一千个城市人口平均发生多少交易,这些交易是什么样的状况。就我们看到的状况而言,千人购房率应该是一个常数。对于中国而言,围绕这个常数的振动在过去十年里变得越来越大。

图片来源:链家集团

我们可以看到过去十年里,北京的房价涨了5倍,上海也差不多,500%增长背后意味着市场非常急剧的波动。同时也可以看到另外一些城市,例如成都和武汉,房价看起来更平稳一些,背后千人购房率的变化也更平稳一些。实际上,我们看了非常多的地区数据,包括日本、英国、美国等等,相对而言,千人购房率变化越小的市场,房价的波动也会更小一些。从组织的经营上来看,我们怎么对抗这些波动?其实,这种波动不仅仅发生在房地产领域,也发生在很多其它的领域里面。

我们回顾过去十年时间各类资产投资回报率的变化,比如中国大陆股市的回报率,一会儿在各类资产里排第一名,一会儿排最后一名,也说明各类资产在剧烈波动。对我们来说带来的确实是一种市场的波动。我们不管是做投资也好,还是做企业的经营也好,我们核心就是怎么样去应对波动,这是我们要面对的很重要的命题。

回顾北京过去十年房价月度环比的状况,我们可以看到500%的涨幅里面,真正剧烈的波动就是在12个月的时间里面,这12个月贡献了将近一半的涨幅,这是一个非常奇怪的现象。换句话说,就是我们的这种变化不是均匀的,而是在某些时段里面发生了突变。这种突变会带来很多应激反应。

链家今天也已经是一个比较大的住宅交易平台了,我们自己需要考虑怎么去应对各种各样的应激反应;当然,我们也要考虑链家是不是有能力为平抑波动做一些贡献,这是我们未来非常重要的思考方向。

2、人口结构和人口聚集的变化

第二个因素,整个中国的人口也在发生一个非常大的变化。这张图是0-14岁人口的比例在过去50多年时间里的变化。大家可以看到,今天中国年轻人的人口比例已经在非常快速的下降,下降的速度远远超过了GDP的增速。这件事情经常被拿出来讨论,但当我们看到实际数据的时候,还是非常触目惊心的。

可以看到我们今天年轻人的占比已经远远低于中等收入国家,跟高收入国家已经非常接近:今天中国的平均年龄比印度人大10岁,比越南人大15岁。这种情况,对未来不动产和其他商业都会产生一些根本性的影响。

图片来源:链家集团

在我们的人口结构发生很大变化的同时,人口聚集正在发生一些更大的变化。我们在一线所能观察到的三百个城市里面,现在的人口在下降城市比例越来越多,越来越多的城市处在未老先衰的状况,迅速地衰败。

换句话说,人口仍然在快速地向中心地区聚集。这是2016年各省的抚养比数据(劳动人口和被抚养人口的比例)。广东的抚养比超过9,说明整个大湾区正在汇聚越来越多的年轻人;而前面的东三省,包括内蒙却只有大概1点几,这是一个非常恐怖的情况。

我们可以看到,今天中国人口聚集的变化很大程度上由一批主力的二线城市发起。有些情况在整个不动产的历史上也是非常罕见的:住宅供给可以分成三大部分,一部分给C端,一部分给B端,一部分是政府提供。通常而言,政府一般救济中低收入群体。而今天中国一些二线城市发起的一大波救济,是在救济有才华、有能力的年轻人,这里面包括武汉、杭州、南京、西安等等这些城市。前段时间有个段子,说西安的警察到大马路抓人,问是不是大学毕业,是大学毕业回去给办户口。

这个过程中,我们也在看,各个城市对年轻人的吸引力到底会有一些怎样的变化,哪些城市可能更加的吸引年轻人?这个和城市的环境、管理者的理念,甚至城市本身的一些因素都有很大关系。比如说交通,整个中国都是非常拥堵的,今天我们三四线城市的拥堵情况一点不比北京更好。人口在一个城市里的生存状况会有什么样的变化,或者说每个城市的状况有什么样的变化,这都和人口未来流动的方向息息相关。

我们有一个判断,人口的聚集并不必然的带来一些资源利用效率的低下。我们有一个很有价值的指标,就是各个城市的每个平方公里的路口数,可以看到上海浦东和北京,每个平方公里的路口只有十几个,而东京、巴黎大概在一百个左右。这也是一个很有意思的情况,因为路口和路口之间的距离,对整个城市的效率和服务都有影响。即使在国内,这个数据的差异也是非常大的,上海的浦西大概是80个左右,浦东和浦西就完全不一样。中国的很多城市都在做新区,一般的新区都做成马路非常宽,也见不到什么人,街边没有什么商铺。我们看东京,东京过去十年里也经历了人口的进一步聚集,现在东京东西区的白天和晚上的人口比例大概已经到了85%,也就是说,到了白天,100个人有85个是不会走的。这种趋势下城市本身发生什么样的变化,对我们商业地产也会有很大的影响。

我们最近做了一个研究,研究一些基础设施的变化——比如共享单车对整个城市的租金的影响。我们看到的结果是,随着共享单车的出现,地铁口周边的不动产租金的确在往下降,三公里左右的租金跟地铁周边的租金在拉平。由此可见,有才华的年轻人在中国的都市到底怎么去分布,这也是未来一个非常大的变量。

3、不动产行业线上化趋势

还有一个重要的趋势,就是线上化。在我看来,不动产行业是中国最后一个或者最后几个正在艰难线上化的产业。为什么这么艰难,是因为整个链条过长。在这样的情况下,真正推动消费者进行大量线上消费是比较困难的。

这个是我们看到的每一笔不动产交易背后的PV和UV的数据。大家不要看美国,美国不动产交易是一个非常特殊的存在,因为他们有MLS(多重上市服务),它压制了整个领域的发展。但是我们可以看到很多其他国家,包括英国、澳大利亚等等,都有很明显的线上化的过程。从链家的数据来看,每一笔交易对着10,000个PV,北京对着20,000个PV。这个数字远远超过行业平均水平,行业平均水平大约是3,000个PV左右。这意味着,房地产领域第一批线上用户以及相关的数据正在产生,这是不动产线上化交易的开端。今天很多的行业,从制造业到交易平台、服务业都有一个数据线上化的过程,我们自己也觉得这是未来很大的机会。

图片来源:链家集团

另外,中国每年新增的房产开发大概在十万亿左右的规模,大概有十亿平米左右的交付。但是,我们看到好像非常少的开发商会针对今天新的时代,针对移动互联网,比如外卖等,去开发更适配的住宅。

我们看到今天的住宅跟几十年前比,大门修的是越来越堂皇,但住宅的基本使用,跟10前、20年前没有本质的区别。换句话说,现在的承载物对时代变化的承载能力变得越来越不够,当然,这也带来了新的机会。

美国有一个新的建筑科技企业叫Katerra,也是软银投的。我相信未来中国也有很多建筑科技领域的企业出现,比如BIM技术,最终把不动产的基础承载物数据实现线上化,这是我们今天看到的一个很大的趋势。

相对而言,不动产交易链条是非常长的。今天我们看到有很多长链条的行业,房地产交易和装修家居都是非常典型的,规模也都在几万亿GMV的规模。然而,整个不动产交易市场里面,今天市值最高的企业不到100亿美金,装修家居行业的企业就更小更分散了。这个是什么原因?现在来看,在商业领域交付相对简单的事情被已经被互联网做完了,剩下都是复杂交付的业态。在这些复杂交付的领域,新的价值创造到底来自于哪里?这也是我们自己非常关注的事情。

在我们看来,整个复杂交付业态里最主要的问题就是多元角色的协同,我们怎么去创造新角色,怎么去消灭老角色,在多元角色中——所谓平台和B、C之间——怎么创造更有价值的协同,怎么让数据都体现在线上,这都是我们未来希望看到的核心变化。这种变化在不动产交易领域已经在发生,在装修家居这个产业里面则是刚刚开始,未来还会有很大的方向性的变化。

我们可以看到,中国和美国一些创业公司都在往这个方向努力,尝试把长的价值链里面的多元角色分解得更清楚,让协同更有效率。所以,我觉得这是未来房地产以及相关行业一个重要的变化方向。

4、公共空间的运营

最后一点,我感觉未来还有一个很大的方向,就是公共空间的运营。我们可以看到,今天各个城市的商业综合体正在变得越来越大,商业综合体已经变成了一个城市核心的标配;综合体中聚集了大量的商业,包括各种吃喝玩乐、艺术品等等,综合体会变得越来越多元,本质上就是一个城市的公共空间。再比如说共享办公,共享办公和传统办公的核心差异主要在于公共空间的运营上。

图片来源:链家集团

如何把公共空间运营好,有两个核心的特质,一个公共空间的运营,一个是会员的运营。像北京这种城市大概八百万的流动人口,这些人其实大多数是蓝领,他们的居住怎么去解决,实际上是一个非常大的问题。原来我们通过各种非标住宅去解决,未来会遇到很多问题。

今天大家经常讨论如何让市场提供1000-1500元/月租金的标准住宅,这是非常大的问题。可以看到图中是我们做的蓝领公寓的房间,非常小,大概只有8平米,这8平米做到1500元的房租本身就非常紧张了,这是中国的现状,没有办法。8平米的房间,除去一个1.2米的床,剩下的空间就很有限了,但房间外面就是公共区域。在蓝领公寓这类低端产品里面,怎么通过小的独享面积,配备有效运营的公共空间,提升产品整体的体验,这也是非常大的变化。类似于这样的变化很多,比如我们今天的社区,我们今天的社区基本上没有什么公共空间。未来社区也会诞生一些新的公共空间,在公共空间里面到底该如何运营也是待解决的问题。

简单总结一下,我们感觉今天整个不动产行业还在发生非常大的变化,会有更多的钱投到这个领域里面来。借此机会,我想在这里给大家一些方向性的参考。

谢谢大家!